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行业发展报告之产品篇:土地流转信托

时间:2016-08-23 11:16来源:中国信托业发展报告 作者:admin 点击:

土地流转信托是指在坚持土地集体所有制和保障农民承包权的前提下,由信托中介服务机构接受农民的委托,按照土地使用权市场化的要求,通过规范的程序将在一定期限内的土地经营权依法自愿、有偿转让给其他公民或法人进行农业经营。土地流转信托是土地流转中的一项制度创新,是深化农村土地经营机制的必然需求,也是促进土地使用权规范有序流转的有效方式。自2013年首单土地流转信托推出以后,经过2014年的发展小高峰,2015年鲜有土地流转信托产品落地推出,仅有中信信托仍在进一步创新土地流转信托模式。

  一、2015年土地流转信托创新模式

  自2013年10月,中信信托推出国内第一单土地流转信托后,北京信托、中建投信托、兴业信托相继开展该项创新业务,2014年四家信托公司在贵州、安徽、北京、江苏、河南等地先后共推出十余款土地流转信托计划,但土地流转信托项目并未在行业内得到大规模推广,2015年鲜有土地流转信托产品落地推出。这主要源于用信托将土地集合起来容易,但后期运营管理需要注入大量资源,信托公司很难把手头的项目聚合成一个整体,巨大的人员投入使得这种零散的土地流转信托模式难以盈利。

  作为国内土地流转信托的开创者,中信信托2015年仍在进一步探索土地流转信托的创新模式,试图构建农业产业链、“农+”一站式服务体系,利用中信的平台和品牌优势整合各类资源,旗下子公司中信信诚资产管理公司增资控股哈交所,试点以黑龙江为基地打造粮食全产业链社会化服务模式,通过兰西中信现代农业服务有限公司等线下服务实体和“农+网”线上载体的结合,为农业规模经营主体提供包括农资、农技、农机、仓储、交易、融资、理财等全程化农业服务,通过产业链内物流、信息流和资金流闭环,实现资金和产品自偿还,助力农民增收、农业增效和农村发展。

  (一)以土地流转信托为基。蛟炫┮挡盗、“农+”一站式服务体系

  在土地流转过程中,农民最担心两件事:一是粮食能否卖掉,并卖出一个好价钱,这属于销售问题;二是技术和资金。中信信托设想建立一个以农业互联网金融服务为核心,以种植大户、家庭农场主、农业种植专业合作社、农业企业等新型农业规模经营主体为核心服务对象,汇聚仓储企业、贸易企业、金融机构、农业技术服务商、农资商等农业产业链上各环节优秀主体的开放、透明、繁荣的农商生态系统。

  1.“信农+”:内部管理工具

  免费为农业规模经营主体和仓储贸易企业提供生产实际所需的各种内部管理工具,在实现生产、管理效率提升的同时,抓取真实土地规模数据、农资投入数据、仓储库存数据、财务收支数据等。

  对于规模经营主体来说,提供的管理工具主要包括土地流转管理系统、投入品管理系统、生产管理系统、财务管理系统、会员/社员管理系统等;对于仓储贸易企业来说,提供的管理工具主要包括产品收购管理系统、仓储管理系统(出入库管理、质量监测)、财务管理系统。

  2.“金农+”:金融解决方案平台

  金融解决方案平台定位于为平台上各种主体提供投资服务、融资服务、资产管理以及支付结算服务(包括订单融资支付、担保支付、即时支付)等金融解决方案。前期通过外部资金来推动,包括银行、信托或其他资产管理计划的资金,后期还可以有一个内循环,包括农户、仓储企业、贸易商的资金,因为其本身是一个产业链,且用款时间错开,可以通过内循环,实现资金互助。

  支付结算功能直接嫁接中信银行B2B支付系统来实现;在融资服务方面,外部有银行资金,内部的P2P资金也可以对接;财务管理功能可以真正帮助农民实现财富管理,对农户卖粮后的闲置资金进行理财管理;在区域内扶植有潜力的服务商、平台和框架内的企业会员,针对好的项目可以直接进行投资,也可以做固定收益的资产管理业务。

  3.“益农+”:技术解决方案平台

  该平台定位于为规模经营主体提供农业技术解决方案。这里分为几个阶段:第一阶段借助农科院的专家,从即时在线技术咨询服务入手,解决即时问题(类似于农医生、春雨医生等APP);第二阶段实现规模经营主体与技术服务商全面对接,技术服务商为规模经营主体提供全程技术方案,包括种植方案的提供;第三阶段引入农资、农药等投入品推荐制度,逐步减少农药化肥的投入量,配合国家农药化肥零增长的政策;第四阶段实现投入品在线交易和技术综合解决。

  对于技术解决方案平台,中信信托依托了黑龙江农科院,同时,农业技术的服务商体系也是开放的。

  4.“大农+”:大宗农产品交易平台

  在大宗农产品交易平台,中信信托在线上依托北大荒体系的“北大荒粮油拍卖网”,在线下与哈尔滨谷物交易所等大宗农产品交易平台合作。

  这个平台定位于水稻、玉米、小麦、棉花等大宗农作物现货交易,交易方式包括现货挂牌(含卖方挂牌、买方挂牌)、专场交易等。交易产品包括储备粮与贸易粮,它与加工企业、饲料企业、仓储企业共同构成一个交易体系。

  5.“好农+”:高附加值农产品交易平台

  该平台定位于有机农产品、绿色农产品、地方特色农产品、品牌农产品等高附加值农产品交易,采取F2F(Farm to Family)模式,交易方式可以采取发售、众筹、社区支持农业、团购、消费信托、网上直销、拍卖等多种方式。

  6.“视农+”:产品可追溯体系

  在中国,高附加值农产品无法实现相应价值,优质难获优价,这其中最主要的是信任问题,比如,大家对某个新进入农业领域的地产公司的有机食品不够信任,主要是因为没有建立可追溯体系。先通过合作社或信托的形式将农民组织起来,请专门的服务商建立农产品可追溯体系控制软件和数据库,覆盖从生产作业、仓储、包装、物流到零售的农产品生产流通全程,使得购买方可通过移动端扫码直接获取生产、物流信息。

  (二)针对不同主体安排解决方案

  构建产品交易和生产要素两个平台,产品交易平台将开展现货交易、订单收益权交易等与农产品相关的金融产品交易等;生产要素平台将联合黑龙江农科院组建以“粮食生产供应链要素整合和生产指挥调度”为核心能力的粮食生产全程社会化服务型企业,整合种植主体、土地、农机、农技、农资、仓储、金融、保险等粮食生产链全要素,土地流转信托再获创新升级。

  在金融服务上,以粮食代购合同和订单(未来的粮权)为担保,统一向商业银行申请授信,获得资金用于种植主体生产环节投入;以粮食仓单质押和资金监管、粮食监管为保障,为粮食仓储贸易企业提供融资服务;联合保险公司开展农业保险,对冲自然风险。

  (三)构建全新的盈利模式

  在上述平台搭建完成之后,信托公司拥有多种盈利方式。首先,可以通过对粮食产业的深入介入,发掘优秀企业,以股权投资的方式获得收益;其次,粮食产业属于资本密集型,利用平台沉淀的数据和以粮食为核心的抵押物能够降低风险,可通过为相关主体提供债权融资获得收益;最后,也是最重要的是,该模式下开发的各类服务和产品均存在盈利手段。

  二、土地流转信托的主要风险与风险缓释措施

  (一)信用风险

  从市场实践来看,中信信托和北京信托发行的都是混合型信托计划,包含A类财产权信托份额和B类资金份额。A类财产权信托份额是将农民手中分散的土地承包经营权集中整合,其存续取决于土地承包经营权的交付和农民受益的保障情况。B类资金份额是为土地利用提供融资支持,其存续取决于资金的使用和回报情况。综合来看, 承租人对土地的使用情况和投资回报率是土地流转信托计划能否正常存续的关键。

  1.A类委托人财产交付风险

  参加信托计划的农民不按约定交付土地,或者不愿参加信托流转的农民名下的土地影响土地的大规模平整开发,使承租方不能有效利用土地,造成承租方无法支付租金的违约情形,从而产生信用风险。

  风险缓释措施:信托公司可以与流转土地的上级政府部门签订协议,由政府配合协调解决,比如利用预留地置换农民的土地、通过补偿解决土地纠纷等。

  2.承租人管理团队或实际控制人风险

  风险缓释措施:挑选承租人时,参考地方政府推荐或与金融机构有长期良好合作关系的企业。在项目运作过程中,积极关注管理团队及实际控制人的生活、经济动态。

  3.委托人、农民履约风险

  农民脱离土地转化为产业工人后,较低素质劳动力可能既难以接受现代农业科技,又难以适应非农产业的新技术、新要求;在整体经济下行时,农民外出务工受阻,低素质劳动力转移渠道越来越窄,部分地区出现返乡潮。这些情况下,委托人或农民都可能重新对土地提出要求。

  风险缓释措施:通过约定,让承租人长期雇佣、培训土地转出的农民,使其有稳定的生活来源,收入较以前有较大提升后,农民“恋土”情节会减轻,从而规避其违约风险。

  4.承租人、借款人履约能力风险

  风险缓释措施:发放贷款前综合测算资金用途合理的投资回报率,确定贷款是否发放。考察项目的资金配比和借款人自身的金融机构借款余额,分析借款人的担保能力和违约成本。通过监控借款人财务数据,分析借款人自身现金流,确保第一还款来源安全可靠;对第二还款来源保持关注。

  (二)市场风险

  1.行业风险

  农产品市场成本、价格等发生波动或技术、政策等导致承租人收益下降,或农业投资受整体经济不景气影响导致投资损失,都将使A、B类信托份额的收益面临损失风险。

  风险缓释措施:信托公司结合关联金融机构优势,为承租企业提供金融产品服务,比如用期货、期权等衍生产品对冲现货风险,投保农业险等。

  2.土地运营风险

  从两单信托计划来看,土地流转信托涉及的流转总面积体量都非常大。对承租人的土地运营能力,以及种植、管理、销售能力要求很高,承租人可能面临一定的运营风险。

  风险缓释措施:将大规模的土地整理后进行模块化运营,企业与科研院所合作或引进相关人才,培养可复制的运营管理模式,建设专业运营管理团队,也可以引入其他承租人,分担经营风险。

  (三)操作风险

  1.项目进程中的日常操作风险

  该风险主要包括合同签订、账户管理、项目监控、收益分配等业务环节出现的受托人事务管理风险。

  风险缓释措施:加强信托公司内部控制流程建设。

  2.“确地确权”实施风险

  风险缓释措施:与地方基层政府签署协议,要求其配合确权工作,推行规范的确权合同,核实农民交付土地承包经营权的真实性,做到“确权确地”。

  3.B类资金信托份额担保措施落实风险

  承租人可能存在操纵资产评估价格、资产多重抵押等风险。

  风险缓释措施:核实抵押资产价值,查实承租人在人民银行征信系统中的抵押贷款情况,与承租人实际控制人夫妇签订连带担保责任合同。

  4.B类资金信托份额资金募集风险

  由于土地流转信托属于创新信托产品,公众对其认知还不充分,B类资金信托份额可能存在募集风险。

  风险缓释措施:加强信息披露,与银行签订专项理财计划认购协议,信托公司市场部做好推介准备。

  (四)政策风险

  国家“三农”政策、土地政策、土地相关法律法规调整会对土地流转信托造成影响;税收政策、补贴政策、产业政策等的变动以及经济周期性波动,可能对承租方的生产经营造成影响;参与信托流转的土地被征收、征用,都会影响信托的存续及收益。

  风险缓释措施:关注国家政策及宏观经济数据,关注承租人企业微观数据,提前预警。

  (五)流动性风险

  在农业生产经营中,流动性风险主要来自季节性原因引起的资金周转困难。企业在保障日常生产经营资金需求的同时,要支付土地承包经营权租金,某段时期资金压力会较大,在土地平整或运营初期,资金投入量巨大,而产出较少,容易出现流动性风险。

  风险缓释措施:根据中信信托项目中设计的B类、C类信托份额,结合整个项目运作和资金需求情况来安排具体融资计划,并遵循“订单先行”原则来安排配套融资,有的期限可长达两年,而为解决流动性支付的资金信托计划期限则只有三个月。

  三、土地流转信托发展趋势

  (一)土地流转需求旺盛

  受制于农产品价格天花板和物质成本逐年升高,传统农业比较效益低下,放弃直接经营土地而进城务工的农村劳动力越来越多,农民将土地合法、安全、规范地进行流转的需求旺盛。但是受制于配套制度不完善、缺少产业支撑、市场不稳、融资难等问题,新型农业经营主体流转土地开展适度规模经营面临较多困难,而流转出土地的农民的收益和权利也无法得到有效保障,农民的土地成为了“沉睡的资本”,制约了农业、农村的进一步发展。在此情况下,基于信托机制设计的土地流转信托顺势而生。通过流转,一是解决中国特殊的土地碎片化状况,通过信托形式将其集约化、规模化,以利于实现社会化大生产;二是将附加服务置于被集中的土地上。

  (二)信托公司参与土地流转要挖掘其特殊优势

  土地流转信托定位于一种财产权信托,不同于资金信托(委托人将资金交给受托人,由受托人进行管理运用),土地流转信托更多的是将其经营权委托给信托公司。作为金融机构的信托公司参与土地流转与一般的土地流转有两点不同:一是土地承包经营权交给信托公司之后,实际上变成了一个金融产品,即信托受益权,信托受益权理论上可以实现抵押、转让和流动,是一个可携带的财富。二是信托公司作为金融机构参与土地流转,其优势是提供金融资源,不仅仅是提供种植管理,而是提供一个全程式的服务。

  (三)构建全方位的土地流转信托服务体系

  土地流转信托的盈利模式需要借助信用平台,发挥金融优势,延伸产业链,构建全方位的土地流转信托服务体系,该体系完整地覆盖了农业生产的产前、产中、产后和消费的各环节,使得土地在自然形态、产出能力、科技附加值、按需定制等多层面实现增值,并且形成农户、产业方和信托公司多方共赢的模式。

  所谓“云信托”是以土地为标的,实现农业和农业相关产业之间的信息交流, 遵循产业间不同的行为准则,农业及农业相关要素共同体间存在显著的信息共生关系。所谓“地信托”是以土地为标的,依托农业产业前向、后向的关联关系,进而构成一种网络结构。土地流转信托盈利设想结构中涉及四方利益主体——农户、消费者、产业方和信托公司,四者通过信托制度这一契约化方式实现产融结合,达到四者共赢的局面。

  “云信托+地信托”属于主动管理的事务类信托,依靠信托公司较强的谈判能力,能够获得销售信托产品所形成资金池的主动管理权利;而对于消费者与产业方只需要支付固定收益,这意味着信托公司能够获得较高的风险溢价,从而改变一般信托产品以固定报酬为主、以浮动报酬为辅的收益格局。

(责任编辑:admin)
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